Il regolamento di condominio non può impedirvi di vivere con un cane o un gatto: lo dice il Codice Civile dal 2013. Ma se siete in affitto le regole cambiano, e anche in casa vostra rumori e danni hanno conseguenze. La guida completa, con le sentenze più recenti.

In breve Proprietari: il regolamento di condominio approvato dall’assemblea non può vietare di tenere animali domestici in casa (art. 1138 del Codice Civile). Sul regolamento “contrattuale” i tribunali non sono d’accordo. Inquilini: il padrone di casa può vietare gli animali, ma solo con una clausola esplicita nel contratto di affitto. Senza clausola, l’animale è ammesso. Tutti: abbaio continuo, odori e danni restano responsabilità del proprietario dell’animale, sul piano civile e in alcuni casi penale.

Le liti condominiali sugli animali sono tra le più frequenti e tra le più accese: il cane che abbaia di notte, il gatto sul pianerottolo, l’ascensore, il cortile. Molte nascono da un equivoco: c’è chi crede che l’assemblea possa decidere se in un palazzo si possono tenere animali, e chi crede che, una volta entrati in casa con un cane, nessuno possa dire più nulla. Nessuna delle due cose è vera. Vediamo cosa dice davvero la legge, distinguendo tra chi è proprietario e chi è in affitto.

Il principio: il regolamento non può vietare gli animali

Con la riforma del condominio, la legge 220 del 2012, in vigore dal 2013, è stato aggiunto all’articolo 1138 del Codice Civile un ultimo comma molto chiaro: le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. La riforma ha anche sostituito l’espressione “animali da compagnia” con “animali domestici”, un concetto più ampio.

Le disposizioni di attuazione del Codice Civile, all’articolo 155, aggiungono che cessano di avere effetto le norme dei regolamenti di condominio contrarie a questo principio. In pratica: anche se il vostro regolamento, magari scritto decenni fa, contiene un divieto di tenere cani o gatti, quella clausola non vale più.

Lo stesso vale per l’assemblea: non ha il potere di vietare gli animali negli appartamenti privati. Una delibera che lo facesse sarebbe impugnabile.

Il caso aperto: il regolamento “contrattuale”

Esistono due tipi di regolamento condominiale. Quello assembleare è approvato dall’assemblea a maggioranza. Quello contrattuale è predisposto di solito dal costruttore e accettato da ogni acquirente al momento del rogito, oppure approvato all’unanimità. Per il primo non ci sono dubbi: il divieto di animali è nullo. Per il secondo, la giurisprudenza è divisa.

Sentenza	Cosa ha deciso
Tribunale di Cagliari, n. 134 del 28 gennaio 2025	Ha dichiarato nulla la clausola di un regolamento contrattuale che vietava gli animali, considerando l’art. 1138 una norma di ordine pubblico valida per tutti i regolamenti
Tribunale di Trento, n. 712 del 6 ottobre 2025	Ha ritenuto valido il divieto contenuto nel regolamento contrattuale di una multiproprietà, perché la clausola era stata espressamente accettata da ciascun acquirente al rogito

Sulla questione specifica manca ancora una pronuncia chiarificatrice della Corte di Cassazione. Il consiglio pratico è semplice: se state comprando casa e avete o volete un animale, leggete con attenzione il regolamento richiamato nell’atto di acquisto. È meglio scoprire un eventuale divieto prima del rogito che dopo.

Cosa può fare il regolamento

Il regolamento non può vietare l’animale, ma può disciplinare la convivenza nelle parti comuni dell’edificio: le regole d’uso di scale, cortili, giardini condominiali e ascensori, la pulizia, il rispetto degli spazi di tutti. Sono norme legittime, a condizione che non si traducano di fatto in un divieto: una regola che rendesse impossibile entrare o uscire di casa con il cane sarebbe un divieto mascherato.

Indipendentemente dal regolamento, valgono poi le regole generali per chi conduce un cane, fissate dall’ordinanza del Ministero della Salute del 2013 e dalle ordinanze comunali: guinzaglio, museruola da avere con sé, raccolta degli escrementi.

Il cane che abbaia: quando diventa un problema legale

Possedere un animale è un diritto; disturbare i vicini non lo è. Le norme che entrano in gioco sono due.

• Articolo 844 del Codice Civile: riguarda le “immissioni”, cioè rumori, odori e simili che passano da una proprietà all’altra. Il vicino deve sopportare quelle che non superano la normale tollerabilità; se la superano, può chiedere al giudice che cessino e, nei casi più gravi, il risarcimento dei danni.
• Articolo 659 del Codice Penale: punisce il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone, anche causato da animali. Si tratta di una contravvenzione punita con l’ammenda, e la giurisprudenza ritiene responsabile il proprietario che non impedisce rumori intollerabili dei propri cani.

Cosa sia “intollerabile” lo decide il giudice caso per caso, tenendo conto di orari, durata e frequenza. Un abbaio occasionale fa parte della vita di un palazzo; un cane che ulula per ore ogni volta che resta solo, no. Ed è spesso un segnale di malessere dell’animale: l’ansia da separazione è una delle cause più comuni, e si può affrontare. Ne abbiamo parlato in un articolo dedicato.

I danni: chi paga

L’articolo 2052 del Codice Civile è chiaro: il proprietario dell’animale risponde dei danni che causa, a meno che non dimostri il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile. Vale per il vicino morso o fatto cadere sulle scale come per il portone graffiato o il giardino rovinato. È uno dei motivi per cui una polizza di responsabilità civile, a volte già inclusa nell’assicurazione della casa, è una buona idea per chi ha un cane.

E i gatti del cortile?

Un caso particolare riguarda i gatti che vivono liberi negli spazi comuni. La legge quadro 281 del 1991 tutela i gatti che vivono in libertà: è vietato maltrattarli e allontanarli dal luogo in cui vivono abitualmente, anche quando si tratta del cortile di un condominio. Possono essere catturati solo per la sterilizzazione e le cure sanitarie. Se nel vostro condominio vive una colonia felina, l’assemblea non può decidere di “liberarsene”: può invece accordarsi con il Comune o con l’ASL per una gestione ordinata, nel rispetto dei regolamenti locali.

In affitto: qui il padrone di casa può dire no

La tutela dell’articolo 1138 riguarda il rapporto tra il condomino e il condominio. Il rapporto tra inquilino e padrone di casa è un’altra cosa, regolato dal contratto di locazione e dall’autonomia delle parti. Per questo il padrone di casa può vietare gli animali, inserendo una clausola esplicita nel contratto di affitto.

La giurisprudenza recente lo conferma. Nel 2025 una sentenza di Corte d’Appello, ripresa da numerosi commenti giuridici, ha ritenuto valida questa clausola, escludendo che sia “vessatoria”, cioè una di quelle condizioni sfavorevoli che per legge devono essere approvate specificamente per iscritto. L’inquilino che firma un contratto con il divieto di animali è tenuto a rispettarlo.

Cosa succede se non lo rispetta? Commette un inadempimento contrattuale, che in teoria può portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto. Ma non è automatico. In un caso deciso dalla Corte d’Appello con la sentenza n. 1254 del 2025, la clausola è stata ritenuta valida, ma i giudici hanno escluso la risoluzione del contratto: la violazione non riguardava un obbligo essenziale e l’inquilina aveva già il cane quando la locazione era iniziata. Ogni caso viene valutato nella sua gravità.

Se il contratto non dice nulla

Se nel contratto non c’è alcun divieto, il padrone di casa non può impedirvi di tenere un animale né minacciarvi di sfratto per questo. Restano naturalmente gli obblighi di ogni inquilino: usare la casa con diligenza, come prevede l’articolo 1587 del Codice Civile, rispondere dei danni e rispettare le regole del condominio.

Consigli pratici per chi cerca casa in affitto

1. Dichiarate subito l’animale. Nascondere un cane fino alla firma è il modo più sicuro per iniziare male un rapporto che durerà anni.
2. Leggete il contratto prima di firmare e cercate la parola “animali”. Se c’è un divieto, provate a trattare: molti proprietari accettano un animale con qualche garanzia in più.
3. Mettete tutto per iscritto. Se il proprietario accetta il vostro animale, fatelo scrivere nel contratto, magari indicando specie e taglia. Un accordo a voce vale poco in caso di lite.
4. Documentate lo stato della casa all’ingresso, con foto datate: vi tutela in caso di contestazioni sui danni alla fine dell’affitto.
5. Valutate una polizza di responsabilità civile che copra i danni causati dall’animale.

Consigli pratici per chi vive in condominio

• Tenete il cane al guinzaglio nelle parti comuni e raccogliete sempre gli escrementi, anche in cortile.
• In ascensore, date la precedenza a chi ha paura dei cani o chiedete se potete salire insieme.
• Se il vostro cane abbaia quando resta solo, filmatelo e parlatene con il veterinario: risolvere il problema è meglio per lui e per i vicini.
• Se nasce un conflitto, provate prima a parlarne con il vicino o con l’amministratore. La via giudiziaria è lunga e costosa per tutti.

Domande frequenti

Il condominio può vietare i cani?

No. Dal 2013 l’articolo 1138 del Codice Civile stabilisce che il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici, e l’assemblea non può deliberare un divieto. Sul regolamento contrattuale accettato al rogito, invece, i tribunali hanno dato risposte diverse.

Il padrone di casa può vietare gli animali?

Sì, se il divieto è scritto in modo esplicito nel contratto di affitto. Senza una clausola, l’inquilino può tenere un animale domestico.

Cosa rischio se il mio cane abbaia sempre?

Se il rumore supera la normale tollerabilità, il vicino può rivolgersi al giudice civile per farlo cessare (art. 844 c.c.); nei casi più seri si può configurare la contravvenzione di disturbo del riposo delle persone (art. 659 c.p.).

Si possono allontanare i gatti dal cortile del condominio?

No. La legge 281 del 1991 tutela i gatti che vivono in libertà e vieta di allontanarli dal luogo in cui vivono abitualmente; possono essere catturati solo per sterilizzazione e cure.

Un diritto, non un lasciapassare. La legge vi garantisce di vivere con il vostro animale. Il rispetto dei vicini vi garantisce di viverci bene.